Bon nombre d’acquéreurs hésitent à miser sur le neuf à travers le Pinel dans des villes pourtant attractives comme Toulouse, La Rochelle ou Bordeaux. Mais avec le passage de ces communes de la zone B1 à la zone A, les investisseurs vont profiter d’une rentabilité locative brute plus élevée avec un plafond de loyer revu à la hausse.

Rappelons qu’en zone B1, le plafond de loyer applicable est de 10,93 euros le mètre carré en 2023 quand en zone A il est de 13,56 euros le mètre carré, soit une hausse d’un peu plus de 24 %. "Il va également y avoir quelques opportunités, à la marge, dans les villes qui accèdent à la zone B1 et où on ne faisait pas de Pinel avant", anticipe David Regin, directeur commercial de Consultim Groupe. "Ça va être essentiellement de petites opérations montées par un promoteur local qui possède déjà le foncier et travaille bien avec l’équipe municipale", ajoute-t-il. Car avec la fin programmée en 2024 du dispositif Pinel, il paraît peu probable qu’un grand nombre de promoteurs aient le temps de lancer une opération, déposer un permis et le purger de l’ensemble de recours d’ici le 31 décembre 2024 à moins d’avoir du terrain constructible à disposition rapidement. Les investisseurs intéressés ont donc intérêt à être vigilants. Surtout dans certaines communes où le marché immobilier s’avère assez porteur pour faire un placement rentable. Notre top 5.

Évreux : une demande à venir

Avec sa gare TGV qui permet de rallier Paris Saint-Lazare en à peine plus d’une heure et un mètre carré médian dans le neuf estimé à 2 685 euros par la plateforme d’estimation Yannport, Évreux peut être une ville où investir en Pinel est prometteur. Les travaux du nouvel Institut de formation en soins infirmiers viennent de démarrer. Il devrait ouvrir ses portes dès 2025.Quelque 700 futurs élèves infirmiers sont attendus dans l’école. Dans le même temps, la Zac du long Buisson 3, un parc d'activités à Haute Performance Environnementale, doit-elle aussi voir le jour au sud de la ville. A la clé, ce sont 1 900 emplois qui sont attendus. De quoi redynamiser la demande locative et le besoin en construction neuve. Qui plus est, les investisseurs ne devraient pas y perdre en rentabilité locative. Le montant moyen des loyers au mètre carré à Évreux est estimé selon Meilleursagents à 11,8 euros le mètre carré quand le plafond Pinel pour la zone B1 est de 10,93 euros le mètre carré, soit une baisse de moins de 7% par rapport aux prix de marché.

Toulouse : une rentabilité locative augmentée

Bonne nouvelle pour les investisseurs.Toulouse passe de la zone B1 à la zone A, offrant ainsi une rentabilité brute plus élevée avec un nouveau plafond de loyer (13,56 euros le mètre carré désormais contre 10,93 euros le mètre carréauparavant). Un point qui devrait retenir l’intérêt des acquéreurs avant que le Pinel ne s’éteigne. Rappelons que la commune accueille une LGV qui la ralliera à Bordeaux en 2030. Cette hausse des plafonds de loyers devrait permettre de faire revenir les investisseurs, les prix du neuf à Toulouse étant estimés selon les dernières données de la FPI à 4 566 euros le mètre carré en hausse de 5%. Les réservations nettes ont reculé de 59% en 1 an au premier semestre 2023. Or, la tension locative dans la ville, entre les plus de 120 000 étudiants de la métropole régionale et tous les emplois liés au secteur aéronautique, devient considérable.

Valence : une ville en plein renouveau

La position stratégique de Valence lui confère un fort potentiel en matière d’investissement en Pinel. Située près d’une gare TGV permettant de desservir Paris, Bruxelles, Lyon, Marseille ou Lille, elle est également proche de l’autoroute A7. Les programmes d’aménagement y sont nombreux, aussi bien dans le quartier du Polygone qui accueillera bientôt un centre d’information et d’orientation, une ludothèque et un centre médico-scolaire, que dans celui de Fontbarlette ou 435 logements dont 60 en HLM vont être construits. C’est que la ville continue de croître sur le plan démographique avec une hausse de 0,6% de la population sur la période 2014/2020 selon l'Insee. Les prix de l’immobilier sont encore abordables dans le neuf avec un mètre carré moyen estimé à 3 345 euros selon Yannport et un plafond de loyer Pinel à 10,93 euros le mètre carré, à peine moins que les loyers de marché (11,8 euros le mètre carré en moyenne selon Meilleursagents)

Besançon : des besoins dans le neuf

Le fief de Victor Hugo fait de nouveau partie des villes éligibles au Pinel. Située à 2 h 30 de Paris et non loin de la Suisse, cette Besançon et ses 116 000 habitants accueille chaque année près de 30 000 étudiants. Privée de Pinel depuis 2019, la tension locative dans la commune commence à se faire sentir, et avec elle l’urgence de construire davantage de logements destinés aux plus jeunes. Les prix du neuf sont toujours abordables avec un mètre carré moyen estimé selon Yannport à 3 529 euros en hausse de 8% pour un plafond de loyer Pinel à 10,932 euros le mètre carré. Un montant d’autant plus intéressant qu’il diffère peu des prix de marché (11,9 euros le mètre carré en moyenne selon Meilleursagents). De quoi permettre aux investisseurs de conserver une bonne rentabilité tout en profitant des taux de défiscalisation du Pinel.

Villard-de-Lans : investir à la montagne

C’est l’une des surprises de ce remaniement des différents zonages. Villard-de-Lans, petite commune d’Isère, passe directement de la zone C à la zone A pour le Pinel. Une décision visant à renforcer au plus vite l’offre de logements intermédiaires, notamment pour la période hivernale où les vacanciers viennent skier sur les 125 kilomètres de piste du domaine du Vercors. Seuls problèmes, comme sur les littoraux, les travailleurs peinent à se loger et donc à venir œuvrer dans la station durant la haute saison. Il peut donc être intéressant pour un investisseur d’être en alerte, les prix de l’immobilier neuf sont encore sous les 4 500 euros le mètre carré selon les données de Meilleursagents, pour un plafond de loyer Pinel de 13,56 euros le mètre carré.